Создание объектов коммерческой недвижимости. Моделирование процессов управления проектами Александра

У нас вы можете скачать книгу Создание объектов коммерческой недвижимости. Моделирование процессов управления проектами Александра в fb2, txt, PDF, EPUB, doc, rtf, jar, djvu, lrf!

Предложенная модель управления проектами логична и проста в использовании. С практической точки зрения настоящая работа может быть интересна организациям, работающим в сфере девелопмента, собственникам существующих и планируемых объектов коммерческой недвижимости, а также управляющим компаниям. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских межвузовских конференциях: Основные результаты исследования используются в практической деятельности девелоперских и консалтинговых организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,4 п. Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка и приложений. Во введении обоснована актуальность, цель и задачи исследования, показаны научная новизна и практическая значимость его результатов.

Определяются основные организационные структуры управления проектами, а также особенности проектов развития недвижимости. В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований. Экономическое развитие общества в целом и благополучие отдельного субъекта определяются, не в последнюю очередь, успешным проектированием, от которого зависят прибыльность предприятий, заработная плата и другие доходы, налоги и т. С учетом важнейших особенностей и ограничений проектной деятельности, как одного из видов человеческой деятельности, можно сказать, что проект это комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение ограниченного периода времени и при ограниченных денежных и иных ресурсах поставленных целей.

Для удобства анализа и управления проектами их классифицируют по ряду признаков. Наиболее полная классификация проектов представлена на рис.

Классификация проектов Приведенная классификация говорит о многообразии и сложности существующих проектов. Реализация проекта происходит в рамках организации, структура которой в значительной степени влияет на успех проекта. Некоторые организации могут испытывать трудности, пытаясь одновременно с созданием системы для организации проектов управлять текущей деятельностью.

Одна из основных причин таких трудностей заключается в противоречии между проектами и базовыми структурными принципами, на которых основаны традиционные организации.

На сегодняшний день проекты могут быть реализованы в рамках функциональной, проектной или матричной организационной структуры. Функциональная структура предполагает использование существующей функциональной иерархической структуры предприятия.

Можно выделить как преимущества, так и недостатки использования существующих функциональных структур для разработки и руководства проектами. Как правило, такой тип структур не является эффективным для проектной деятельности, так как он в наименьшей степени на нее ориентирован.

Именно это является причиной существенных недостатков, таких как отсутствие проектного центра и мотивации сотрудников для эффективной реализации проекта. Проектная структура предполагает, что комплекс работ проекта разрабатывается независимо от иерархической структуры организации. Под проектной структурой управления понимается, как правило, временная структура, создаваемая для решения конкретной комплексной задачи разработки проекта и его реализации.

Смысл проектной структуры управления состоит в том, чтобы собрать в одну команду самых квалифицированных сотрудников разных профессий для осуществления сложного проекта в установленные сроки с заданным уровнем качества и в рамках выделенных для этой цели ресурсов. Применение таких структур также имеет свои сильные и слабые стороны. К основным сильным сторонам можно отнести четкую ориентированность на проект, общую цель проектных команд, обеспечивающих высокую скорость реализации проекта.

Основными недостатками здесь будут являться автономность проектных команд от предприятия в целом, высокие затраты на их создание и проблемы с расформированием после окончания проекта. Части проекта не делегируются различным отделам или автономным командам, а участники проекта подотчетны одновременно функциональным менеджерам и управляющим проектами.

Такая структура управления имеет уникальные слабые и сильные стороны. К преимуществу относится, прежде всего, совмещение проектных и функциональных подразделений и задач компании, что обеспечивает гибкость в использовании ресурсов. Однако здесь существенным недостатком будет являться отсутствие единого центра принятия решений и возможное столкновение проектных и функциональных задач на уровне персонала компании.

Таким образом, любая организационная структура для осуществления проектной деятельности обладает как своими недостатками, так и достоинствами. Главный критерий при выборе структуры оптимальное сочетание потребностей проекта с потребностями основной организации. Для девелоперской компании, реализующей сложные проекты развития объектов недвижимости, наиболее оптимальной представляется проектная структура.

Преимуществом таких структур является четкая ориентация на проект, что позволяет оптимально концентрировать ресурсы, отслеживать затраты и ход реализации долгосрочных крупных проектов. В рамках девелоперской деятельности функциональные подразделения часто осуществляют лишь поддерживающую деятельность для проектных команд. Проекты в области недвижимости довольно сложны для реализации. Это объясняется их особенностями, вытекающими из характеристик недвижимости как таковой.

Недвижимость сложный актив, обладающий такими свойствами, как уникальность, стационарность, низкая ликвидность и т. Основные особенности проектов в недвижимости их влияние на управление процессами приведены в таблице 1. Особенности инвестиционных проектов в сфере недвижимости Специфика проектов Высокая капиталоемкость Длительность инвестиционного цикла Локализация объектов недвижимости Уникальность объектов Влияние на реализацию проекта Необходимость привлечения внешнего финансирования Высокая стоимость конечного продукта Долгий период окупаемости Большое влияние местоположения на проект в целом и его стоимость Инновационный характер проектов.

Руководитель проекта должен в данном случае обладать высоким профессионализмом, целеустремленностью, умением создавать сплоченную команду, оперативно и ответственно принимать решения.

Проекты в недвижимости выделяются из общего ряда других своей комплексностью, затратностью, долгосрочностью, что требует выделения их в отдельную сферу в рамках менеджмента. Указанные черты проектов развития недвижимости говорят о необходимости тщательного управления их процессами на каждой стадии. В зависимости от различных видов недвижимости цели реализации проектов могут быть также различны обеспечить необходимое качество жилья, определенную норму доходности, заданный уровень производства и т.

Однако в любом случае будут создаваться объекты недвижимости, являющиеся особым видом активов. Раскрыты история и особенности формирования рынка коммерческой недвижимости в России с момента перехода экономики от административно-командной к рыночной, влияющие на характер реализации проектов развития коммерческой недвижимости в современных условиях.

Современный рынок коммерческих объектов недвижимости начал формироваться в начале х гг. Лишь с первыми законодательными актами по приватизации, принятыми Верховным Советом РСФСР летом года недвижимость стала возвращаться в рыночный оборот.

К концу х годов объекты коммерческой недвижимости, являющиеся наследием советского периода, перешли в руки определенного круга лиц. С развитием рыночной экономики новые собственники коммерческих объектов не всегда понимали законы рынка доходной недвижимости и ее оборота, что отрицательно влияло на его формирование. Развитие рынка коммерческой недвижимости в первой половине х годов характеризовалось острой нехваткой качественного предложения, которая вызвала стихийное формирование рынка объектов недвижимости на первоначальном этапе.

С точки зрения эффективности организации площадей, проектирования инженерных систем и помещений эти объекты редко соответствовали параметрам высокого класса. К концу х годов ситуация на российском рынке коммерческой недвижимости изменилась к лучшему: В XXI веке это развитие продолжилось, рынок стал более профессиональным. Основным положительным моментом этого развития стала возможность планирования инвестиций в такие проекты и возможность управления ими в современных условиях.

И все же история формирования современного рынка коммерческой недвижимости в России привела к его недостаточной насыщенности объектами высокого качества сегодня: Таким образом, ориентация на создание более качественных объектов требует тщательной организации процессов проекта и применения современных параметров управления.

Для проведения анализа и изучения основных тенденций наиболее часто на рынке коммерческую недвижимость классифицируют по ее функциональному назначению. Каждый из типов имеет свои особенности, которые необходимо принимать во внимание при реализации того или иного проекта в сфере коммерческой недвижимости.

Эти особенности можно рассмотреть на примере четырех основных сегментов офисной, торговой, складской и гостиничной недвижимости. Многие из таких особенностей определяются классификацией в рамках того или иного сегмента, однако есть и общая специфика, присущая сегменту в целом. Основные параметры данной специфики приведены в таблице 2: Специфические параметры проектов в различных сегментах коммерческой недвижимости Офисная недвижимость Торговая недвижимость Складская недвижимость Гостиничная недвижимость Параметры транспортной доступности: Характеристики приведенных сегментов коммерческой недвижимости лежат в основе управления такими проектами и говорят об их сложности и многообразии.

Несмотря на указанные выше различия между основными видами коммерческой недвижимости, девелоперские проекты по созданию таких объектов имеют ряд общих особенностей по сравнению с жилой или индустриальной недвижимостью: Перечисленные особенности управления проектами развития коммерческой недвижимости говорят о необходимости тщательного анализа всех характеристик будущих объектов еще на начальной стадии.

Кроме того, ориентация на долгосрочную эффективную эксплуатацию закладывает в проект необходимость постоянного отслеживания соответствия работ по проекту выбранной концепции и актуальной рыночной конъюнктуре. В соответствии со спецификой проектов развития коммерческой недвижимости, а также на основании анализа основных существующих моделей в проектном менеджменте, автором данной работы была составлена модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости рис.

Эта модель призвана структурировать основные процессы таких проектов, определить их взаимосвязь с участниками для обеспечения эффективности реализации объектов недвижимости.

Основные составляющие модели отражают специфику проектного менеджмента, адаптированную к сфере развития коммерческой недвижимости. Указанная модель рассматривается с точки зрения организации реализации проекта, имеющего начало и завершение, и содержит шесть основных составляющих, взаимодействующих друг с другом.

Модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости. Высший менеджмент компании должен наделить проект-менеджера определенными полномочиями, в рамках которых он и будет нести ответственность за проект. Рамки этих полномочий и ответственности очень важны, так как непосредственно влияют на эффективность взаимодействия с руководителем проекта, которое должно быть активным, гибким, поддерживающим и всесторонним.

Коммуникации язык, терминология и технологии, используемые отдельным человеком или группой для достижения общего взаимопонимания. В области проектного менеджмента это одна из основных составляющих, которая дает возможность членам команды эффективно взаимодействовать и функционировать как единое целое.

Работа в команде эффективная совместная работа для достижения общей цели успешной реализации проекта. Проекты создания объектов недвижимости достаточно сложны, и роль команды при их реализации сложно переоценить. Все участники должны осознавать первичность общих интересов перед своими собственными, объединять ресурсы и признавать взаимозависимость перед независимостью. Руководитель проекта в данном случае играет ключевую роль.

В рамках жизненного цикла создания объекта коммерческой недвижимости можно выделить семь основных этапов. При последовательном выполнении каждого этапа проекта длительность его реализации составит более 3-х лет. Руководство проекта может сократить этот срок, выполняя некоторые этапы параллельно например, обеспечение правовых возможностей и составление концепции проекта или внутренняя отделка общих площадей и подписание договоров с арендаторами , что также приведет к улучшению экономических показателей проекта.

Каждый этап требует принятия определенных решений по проекту, без которых невозможно его развитие. Эти решения очень важны, так как рассматриваемые проекты характеризируются долгосрочностью и высоким уровнем затрат. Неверные или неоперативные решения могут существенно усложнить проект, либо привести к его удорожанию или увеличению сроков реализации.

Проекты развития недвижимости включают достаточно большое количество участников. С точки зрения компании, реализующий проект, решения по нему, как правило, готовятся руководителем проекта и принимаются высшим руководством и, в зависимости от этапа, сводятся к следующим:. Управленческие решения на этапах осуществления проекта создания объекта коммерческой недвижимости Этапы проекта Содержание этапа Управленческие решения 1.

Инициирование проекта оценка физической осуществимости, правовых возможностей, финансовой целесообразности, экономической эффективности проекта 2. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта 3. Оформление необходимой документации для строительства - получение разрешения строительство - заключение договоров с подрядчиками - разработка плана работ и финансирования 6. Строительные работы подготовка территории, возведение зданий и сооружений, инженерные работы, благоустройство 7.

Любой проект динамичен в своем развитии, и эта динамика отражена в его жизненном цикле. По мере движения от этапа к этапу могут добавляться или. С другой стороны, по мере развития проекта определенные функции по организации процессов остаются неизменными и должны применяться на протяжении всего цикла.

Эти функции и есть параметры управления, применяемые руководством проекта. Необходимо отметить, что все параметры должны применяться и рассматриваться в совокупности, так как ослабление каждого ведет к ухудшению эффективности проекта. Основные участники важная составляющая модели, без которой не может быть реализован ни один проект. Участниками проекта являются физические и юридические лица, непосредственно вовлеченные в проект либо те, интересы которых затрагиваются в ходе осуществления проекта.

В зависимости от этапа жизненного цикла, состав участников может варьироваться. Общий принцип работы приведенной модели состоит во взаимодействии всех вышеуказанных шести составляющих. Проектный цикл, основные участники и параметры управления характеризуют процесс управления проектом в целом. В данном случае существенным является выделение последовательного и ситуационного аспектов управления как отдельных сфер. Проектный цикл замкнут и последователен, а параметры управления это ситуационное использование техник и инструментов для управления проектом на протяжении всего цикла.

Основные участники также взаимодействуют на протяжении всего цикла проекта, их состав может варьироваться от этапа к этапу. Таким образом, взаимодействие между этими составляющими происходит в динамике.

Работа в команде и коммуникации являются опорой для данного процесса, так как представляют собой важнейшие аспекты, без которых цикл, участники и параметры управления не могли бы эффективно функционировать. Эти составляющие обязательно должны подкрепляться административной поддержкой. Приведенная модель отражает эффективный процесс организации реализации проекта, состоящий в выполнении управленческих функций на всех стадиях жизненного цикла, координируя его основных участников и опираясь на команду, коммуникации, административную поддержку.

Моделирование процесса управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости. Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях: Архитектурно-планировочные решения как фактор повышения эффективности управления торговым комплексом. Материалы IV Всероссийской науч. Функции управляющих компаний на рынке недвижимости. Материалы VI Всероссийской науч. Принципы и этапы оценки эффективности проектного управления организацией аспирант кафедры экономики предприятия и инновационной деятельности Голодова А.

Тема 3 Фазы проекта и его жизненный путь. Развитие и оценка проекта Каждый проект независимо от его сложности, области применения или объемов работ, необходимых для его выполнения, проходит в своем развитии. Ф34 Девелопмент в недвижимости: Горбова В статье рассматриваются подходы к организационной структуре управления проектами в условиях изменяющейся.

Управление предприятием Создание объектов коммерческой недвижимости. Моделирование процессов управления проектами Купить в магазинах: Подробнее об акции [x]. Я читал эту книгу. Рецензии Отзывы Цитаты Где купить. Как жить без завышенных ожиданий, здраво оценивать свои возможности и преодолевать трудности. Как избавиться от лишнего и обогатить свою жизнь. Руководство для начинающего писателя. Введение в ТРИЗ - теорию решения изобретательских задач.

Зарегистрируйтесь, чтобы получать персональные рекомендации. Заметка в блоге Спасибо, Букмикс! Интересная рецензия Долой Кинга, даешь отечественную фантастику! Lapy 1 день 15 часов 13 минут назад. Новости книжного мира В Лондоне премию "Пушкинского дома" присудили за книгу о блокаде Ленинграда Премия лондонского центра русского языка и культуры "Пушкинский дом" Pushkin House Заметка в блоге Убийственно вкусный "Литературный компот" Честно говоря, прочитав восторженные отзывы после пятого сезона "Литературного компота" Chatterlei 1 день 23 часа 32 минуты назад.